为什么北滘地价跑不过平洲？
大家好，基哥来了
在这短短几天时间里
很多人都对北滘新城产生了疑问
为啥映月新城拍到封顶2.2万+
北滘新城却仅仅1.89万/㎡
在很多北滘新城粉丝的心中
它对标的可是千灯湖呀！
这种感觉，仿佛失恋了
今天，基哥给大家聊聊：
北滘新城，真的输了吗？
01.
这是一场田忌赛马
一块地能拍到多少钱，主要看房企对地块未来的预判，有什么卖点和硬伤，能赚多少钱，都很关键。
映月新城地块对面在建超大儿童公园，过桥就是广钢，那边中海学仕里小户型都卖到7万/㎡了，巨大的价格差摆在面前，是很能吸收广州客和投资客的。
| 广钢新城（来源：广州房产）
而隔壁龙光天曜一手时迎来大批广州客扫货，特别是后期市场行情好，再开启联动，去货速度很快，这是非常好的标的。
再加上保利天珺首波最高就卖到了3.5万/㎡，还有绿城桂语映月、越秀星汇瀚府都站稳3字头了。那么对于中海来说，卖得好、卖得高，就是能看到的两个重点。至于地基的历史遗留问题，花点时间还是能解决的。
| 映月新城中海地块区位很好
再来看北滘新城地块，最大卖点就是TOD上盖，周边宅地多，近学校、体育公园。
附近的一手盘，美的云悦江山、绿城·顺德杨柳郡、合景天銮，都是2.7-2.8万/㎡的均价，诚然中海悦林熙岸卖到了3.5万/㎡，但那个区位成熟太多了，不是最贴切的标的。
| 一片新天新地
对地价影响最大的，是东侧的和祐国际医院，就在拍地当天，医院主体结构动工正式启动施工，对于房企来说，在佛山，对着医院的房子，是很难卖得起价的。
| 该医院定位高端
所以，这次拍地的PK，映月新城拿出了上等马，北滘新城则拿出了中等马，并不是同等实力的较量，不能粗暴地就结果论板块之输赢。
02.
临广临广，要看临的什么广
很多人看好北滘，一个重要因素就是双地铁交汇。
然而，大家不妨多想一层：在广州什么地方工作，地铁通勤北滘会比较方便？通过广州南站转乘2号线去昌岗、7号线去南村万博，都是可以接受的。
但如果想去客村、珠江新城，则必须搭乘死亡3号线，通勤时间可能会长一倍。
| 珠江新城（来源：广州房产）
如果都是单价3万，都有地铁，你会选择北滘新城，还是番禺市桥、番禺广场？这个问题，对于顺德人可能没啥好纠结的，但广州人可能会更倾向番禺。
重点来了，桂城临广的是荔湾、海珠，楼价都要6、7万以上，想买房是真的很难。
北滘新城临广的是番禺，3-4万看看二手也挺多可以选的，要是够得着还是想留在广州，所以北滘承接的广州外溢自住客群，相对少一点，更多的是广州投资客群。
| 南村万博（来源：广州房产）
总结一句：地铁开通对北滘有拉动作用，但未必有期待中的那么强力，大家伙都透支得差不多了，不过有总比没有强。（你们知道我在说谁）
03.
二手市场出真知
当然，广州客的影响，对于北滘新城来说也只是诸多因素里的一环，北滘的价值更多在于产业。
北滘新城不少写字楼入驻率蛮高的，上市企业一箩筐，光是那家500强就拥有大量的优质岗位，强劲的产业是一个板块房价的基本支撑。
北滘新城的二手房流通一直很活跃，近地铁的次新盘走量很大，例如雅居乐英伦首府、美的领贤公馆，逐步趋近3万。毕竟核心区多是大龄房子，面积偏大，远不如这些次新房好入手。
| 北滘次新房
而且，今年北滘这波价格上行，全国大V们起了关键作用，上海、深圳、东莞都有客来北滘买买买。
在这波外地客扫货潮中，北滘的二手市场也沾了光，原本不吃香的美的翰城、君汇上品等，也出现了一丢丢的洼地补涨，涨了几千块每平。
此外，高收入人群和富豪，是带动区域房价突破天花板的关键。
从千灯湖的发展经验就能看出，千灯湖前期房价是由广州客决定的，但后期房价则是由本地富人决定的。
| 美的君兰江山
所以美的君兰江山，相当于北滘的“中海千灯湖1号”，已经出现了挂牌到3.9万/㎡的房源，业主普遍比较难谈价，自有圈层明显，未来也将继续作为北滘新城的天花板存在。
其实北滘新城跟映月新城的二手市场还蛮像的，老盘多，次新盘几个，价格上大家也差不多，估计未来两者都会有品质好的次新盘逐渐靠近3万/㎡。
04.
北滘新城的难点和未来
北滘新城目前最大的难点在于：核心区没多少地了。
看看地图，整个北滘新城核心区都非常饱和，目前是向北开荒，往南旧改，以此析出更多土地。
如果下次北滘新城拍地能拿出来位置更好的宅地，相信拍地成绩会更可观，但这样的地块，还有吗？基哥还是挺期待的。
| 北滘新城核心区非常饱和
关于北滘新城的未来，时不时就有狂热粉丝说，北滘新城可以超越千灯湖的！
悄悄说句实话，桂城的发展主要靠官方推动，而北滘新城更多是民营大佬们的力量在润物细无声，例如和美术馆、和祐国际医院，这也是北滘新城所拥有，而其他地方无法复制的特殊优势。
不过，想要实现弯道超车，难度不是一般大，毕竟顺德还是蛮博爱的，更多就不能细说了，大家懂的都懂。
| 和美术馆
往近了说，北滘新城未来能不能跑赢映月新城，决胜的关键还是在于地铁，以及外来在北滘工作和生活的人口。
基哥认为，所有新城的发展都是持久战，只要北滘新城通了地铁，认认真真做产业，发展更多优质上市企业，做好人才引进，全国的优秀毕业生也愿意来到这里奋斗青春，这时的北滘新城，自然会越众而出。
希望未来的北滘新城，可以跨过映月新城，更有底气喊话千灯湖吧。
受限于文章篇幅
今天基哥浅谈一下个人想法
你又是怎么看的呢？
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